Alojamento Local em Portugal: Melhores Cidades Airbnb para Investir em 2026

O mercado de alojamento local em Portugal oferece retornos atrativos para investidores. De acordo com os dados da Airbtics para 2026, o Funchal lidera com uma receita anual de €45.543, enquanto Lisboa gera €34.310 por ano, com mais de 13.000 anúncios ativos. Se está a considerar investir em alojamento local em Portugal, estes números demonstram o potencial de rendimento nos principais mercados do país.

As preferências dos consumidores estão a mudar. Um estudo concluiu que o preço, a localização, os serviços de limpeza e o pequeno-almoço são os fatores mais influentes na escolha do alojamento. A investigação revelou também que o Airbnb é visto como uma opção acessível e flexível, mas obtém pontuações mais baixas do que os hotéis em termos de qualidade de serviço, segurança e confiança. Isto cria uma oportunidade para operadores profissionais que consigam colmatar essa lacuna com tecnologia e melhores experiências para os hóspedes.

Novos regulamentos estão a mudar o panorama. Desde maio de 2026, o Regulamento (UE) 2024/1028 exige que todos os anúncios exibam um número de registo RNAL válido. A lei “Mais Habitação” de Portugal também suspendeu novos registos de AL até 2030 em áreas de elevada pressão urbanística. Os investidores têm de cumprir estas regras para ter sucesso.

O Airbnb e o Ibis são as opções mais económicas. Entretanto, a Marriott e a Pestana dominam o segmento de luxo. A confiança e a consistência do serviço continuam a ser os maiores desafios do Airbnb em Portugal. Para os investidores, o sucesso depende da escolha do mercado certo e do cumprimento da regulamentação.

O Mercado de Alojamento Local em Portugal em 2026: Números-Chave

Os dados da AirROI mostram que o mercado de alojamento local em Portugal oferece diversas oportunidades em 100 cidades analisadas. Lisboa lidera com 13.896 anúncios ativos, gerando uma receita mensal de $2.071. O Funchal é o que regista o rendimento mais elevado, com $3.708 por mês e uma ocupação de 52.4%, enquanto a Comporta apresenta a diária média mais alta, de $469.

Os viajantes dão prioridade ao preço, localização e serviços de limpeza na escolha do alojamento. A investigação revelou também que os consumidores consideram os hotéis mais fiáveis do que o Airbnb, criando uma oportunidade para operadores profissionais que consigam colmatar essa lacuna. Para navegar estas oportunidades com sucesso, os gestores de propriedades podem beneficiar de aprender a otimizar os preços no Airbnb utilizando software de gestão de propriedades, que ajuda a automatizar tarifas e maximizar receitas em diferentes mercados.

Principais indicadores de mercado para Portugal em 2026:

• Ocupação média: 38.3% em todos os mercados
• Receita média mensal: $1.470 por anúncio
• Diária média (ADR): $193
• Lisboa: 13.896 anúncios | $2.071/mês | 47.8% de ocupação
• Porto: 9.258 anúncios | $1.589/mês | 44.6% de ocupação
• Funchal, Madeira: $3.708/mês | 52.4% de ocupação | ADR de $268
• ADR mais alta: Comporta com $469/noite
• Ocupação mais alta: Ponta do Sol, Madeira, com 56.7%

A Madeira domina os mercados com melhor desempenho, com cinco cidades no top dez em termos de receita. A região do Algarve também tem uma presença notável, com Albufeira a gerar $2.462 por mês a partir de mais de 5.000 anúncios ativos.

Top 10 Melhores Cidades Airbnb em Portugal para Investir

Ao analisar os melhores locais para investir em Airbnb em Portugal, a receita por anúncio é o indicador mais revelador do potencial de rendimento de um mercado. Segundo dados da Airbtics para 2026, o Funchal lidera com €45.543 em receita anual, seguido por Carvoeiro com €40.361 e Cascais com €39.988. Estes mercados de topo partilham características comuns: forte procura turística, diárias médias premium e ocupação sustentada durante todo o ano.

Principais conclusões sobre os mercados de topo do Airbnb em Portugal:

• Funchal, Madeira
  • Gera €45.543 em receita anual
  • Atinge 90% de ocupação
  • Diária média (ADR) de €137
  • Tem 2.535 anúncios ativos
• Carvoeiro
  • Gera €40.361 em receita anual
  • Mantém 72% de ocupação
  • ADR de €152
  • Tem 864 anúncios ativos
• Cascais
  • Gera €39.988 em receita anual
  • Atinge 70% de ocupação
  • ADR de €154
  • Tem 828 anúncios ativos
• Lagos
  • Gera €37.083 em receita anual
  • Mantém 75% de ocupação
  • ADR de €133
  • Tem 2.730 anúncios ativos
• Albufeira
  • Gera €36.103 em receita anual
  • Atinge 68% de ocupação
  • ADR de €144
  • Tem 3.576 anúncios ativos
• Alfama (Lisboa)
  • Gera €35.646 em receita anual
  • Atinge 85% de ocupação
  • ADR de €113
  • Tem 1.041 anúncios ativos
• Quarteira
  • Gera €35.592 em receita anual
  • Mantém 66% de ocupação
  • ADR de €146
  • Tem 2.154 anúncios ativos
• Lisboa
  • Gera €34.310 em receita anual
  • Atinge 81% de ocupação
  • ADR de €114
  • Tem 13.019 anúncios ativos
• São Miguel, Açores
  • Gera €33.723 em receita anual
  • Mantém 72% de ocupação
  • ADR de €127
  • Tem 2.056 anúncios ativos
• Armação de Pêra
  • Gera €32.941 em receita anual
  • Atinge 67% de ocupação
  • ADR de €132
  • Tem 1.528 anúncios ativos

Alguns estudos concluíram que os consumidores consideram os hotéis mais fiáveis do que o Airbnb. No entanto, a flexibilidade e a acessibilidade do Airbnb continuam a atrair viajantes. Para os gestores de propriedades que procuram maximizar os retornos nestes mercados de topo, compreender como melhorar as reservas utilizando software de gestão de propriedades pode ser a diferença entre uma propriedade com bom desempenho e uma com desempenho inferior.

Onde Estão os Mercados Airbnb Mais Ativos em Portugal?

A profundidade do mercado é importante para os investidores. As cidades com o maior número de anúncios ativos oferecem dados de benchmarking mais fiáveis, mais propriedades comparáveis para fixação de preços e, normalmente, um mercado de revenda mais líquido. De acordo com os dados da Airbtics para 2026, Lisboa domina com 13.019 anúncios ativos, mais do que qualquer outra cidade portuguesa. O Porto segue com 9.172 anúncios, enquanto a Madeira ocupa o terceiro lugar com 6.372. A região do Algarve também tem uma presença notável, com Albufeira (3.576) e Lagos (2.730) a mostrarem uma forte profundidade de mercado. Para os investidores, estes mercados oferecem os dados mais completos e o ambiente mais competitivo.

Fonte: Airbtics, Dados do Ano Completo de 2025

Onde Os Anfitriões Obtêm Mais Receita?

A receita é o produto da diária média e da ocupação, captando o efeito combinado de ambas as métricas. De acordo com os dados da Airbtics para 2026, o Funchal lidera com €45.543 em receita anual, impulsionado por 90% de ocupação e um ADR de €137. A Madeira domina os primeiros lugares, com quatro mercados no top dez a gerar mais de €35.000 anuais. O Algarve também se destaca, com Carvoeiro (€40.361), Cascais (€39.988) e Lagos (€37.083) entre os melhores desempenhos. Estes mercados atraem viajantes com elevado poder de compra, dispostos a pagar mais por experiências costeiras e insulares.

Fonte: Airbtics, Dados do Ano Completo de 2025

Onde Estão as Taxas de Ocupação Mais Elevadas?

A ocupação é o sinal de procura que determina quanto da sua diária média se converte em rendimento real. De acordo com os dados da Airbtics para 2026, a Ponta do Sol lidera em Portugal com 56.7% de ocupação, seguida pela Calheta com 52.6% e pelo Funchal com 52.4%. A Madeira domina o ranking de ocupação, com seis mercados no top dez, refletindo uma procura sustentada por parte dos hóspedes e um menor risco de vacância. Para investidores que dão prioridade a um fluxo de caixa previsível e a investimentos alavancados, estes mercados oferecem a maior estabilidade.

Lisboa (47.8%) e Porto (44.6%) também apresentam uma forte procura nos centros urbanos. Para investidores que apostam em mercados de alta ocupação como a Madeira e Lisboa, aprender a gerir o seu Airbnb remotamente com as ferramentas certas ajuda a manter reservas consistentes e a maximizar a receita ao longo do ano.

Para quem gere alojamento local em Portugal, os mercados com alta ocupação reduzem o risco de vacância e proporcionam um rendimento mais consistente ao longo do ano.

Fonte: AirROI, Dados de 2026 (mercados com mais de 300 anúncios)

Regulamentação Portuguesa em 2026: O que os Investidores Devem Saber

Desde 20 de maio de 2026, o Regulamento (UE) 2024/1028 sobre a recolha de dados de arrendamento de curta duração está em pleno vigor em todos os 27 Estados-Membros. O regulamento exige que todas as unidades de alojamento local exibam um número de registo válido nos anúncios. As plataformas online têm de recolher e verificar estes números, realizar verificações aleatórias de validade e remover anúncios cujo número seja inválido ou esteja em falta. 

Portugal estabeleceu um ponto de entrada digital nacional único onde as plataformas transmitem dados mensais de atividade, incluindo números de registo, noites alugadas e contagem de hóspedes. Isto significa que as propriedades não registadas serão sistematicamente removidas de plataformas como o Airbnb e o Booking.com.

O Regulamento (UE) 2024/1028 – Ponto de Entrada Digital Único a partir de maio de 2026

O regulamento introduz três mudanças importantes para os operadores de alojamento local em Portugal. Em primeiro lugar, todos os anfitriões devem obter um número de registo nacional válido e exibi-lo em cada anúncio. Em segundo lugar, as plataformas online devem verificar estes números, realizar verificações aleatórias e suspender anúncios com registos inválidos ou fraudulentos. Em terceiro lugar, Portugal estabeleceu um ponto de entrada digital único onde as plataformas transmitem dados de atividade mensalmente (ou trimestralmente para plataformas com menos de 4.250 anúncios). A coordenação ao nível fiscal significa que as discrepâncias entre os relatórios de atividade das plataformas e as declarações fiscais portuguesas se tornarão automaticamente detetáveis.

O Regime RNAL e as Restrições Locais

O RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) é o registo nacional obrigatório de Portugal para todas as propriedades de alojamento local. Cada propriedade anunciada no Airbnb, Booking ou Vrbo deve ter um número RNAL único exibido de forma visível em cada anúncio. O pedido é submetido através do Balcão Único Eletrónico em rnt.turismodeportugal.pt, após o que a Câmara Municipal verifica a conformidade com as regras de zoneamento. Vários municípios, incluindo Lisboa e Porto, criaram “zonas de contenção” onde novos registos de AL são proibidos ou restringidos. As propriedades enquadram-se em categorias que incluem apartamentos, casas, casas de hóspedes e quartos.

Implicações Fiscais para Operadores de Alojamento Local

O rendimento de alojamento local em Portugal é tributado como rendimento predial (Categoria F) ou como rendimento empresarial/profissional (Categoria B). A classificação depende se gere ativamente a propriedade ou se externaliza a gestão a terceiros.

Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS):

• Categoria F (Rendimento Predial): Aplica-se se não gerir ativamente a propriedade. O rendimento bruto da renda menos as despesas dedutíveis é tributado a uma taxa fixa de 28%. Os residentes podem optar por taxas progressivas (14.5% a 48%).
• Categoria B (Rendimento Empresarial/Profissional): Aplica-se se gerir ativamente a propriedade. No regime simplificado, o rendimento tributável é calculado aplicando coeficientes ao rendimento bruto:
  • Aluguer de um quarto: 0.15
  • Aluguer de um apartamento ou casa: 0.35
  • Propriedades em zonas de contenção: 0.50
• O rendimento tributável está sujeito a taxas progressivas (14.5% a 48%) mais sobretaxa de solidariedade (2.5% a 5%) para rendimentos mais elevados.
• Não residentes: Devem obter um NIF português e entregar uma declaração de IRS em Portugal. Pode ser necessário um representante fiscal se residir fora da UE/EEE.

Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA):

• Taxa normal para alojamento de curta duração: 6% em Portugal continental
• Taxas reduzidas: 5% na Madeira, 4% nos Açores
• Isenção aplica-se se o volume de negócios anual for inferior a €12.500 no ano anterior
• Deve registar-se para IVA e emitir faturas se o volume de negócios exceder o limiar

Impostos sobre a Propriedade:

• IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): 0% a 8% na aquisição de propriedade, pago pelo comprador
• Imposto do Selo: 0.8% sobre o custo de aquisição ou valor de registo fiscal
• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis): 0.3% a 0.45% anualmente do valor de registo fiscal da propriedade
• AIMI (Adicional ao IMI): 0.7% a 1% sobre propriedades com valor fiscal superior a €600.000

Como Escolher o Mercado Português Certo para Si

Não existe um mercado único que sirva para todos os investidores. A melhor escolha para o seu alojamento local em Portugal depende dos seus objetivos financeiros, tolerância ao risco e capacidade operacional. Utilize este quadro para alinhar a sua estratégia com as métricas certas.

• Fluxo de caixa previsível → Foco na ocupação
  • Alta ocupação significa reservas consistentes e menor risco de vacância. Mercados da Madeira como a Ponta do Sol (56.7%) e o Funchal (52.4%) oferecem a procura mais estável.
• Máximo rendimento por propriedade → Foco na receita
  • A receita capta o efeito combinado da tarifa e da ocupação. O Funchal (€45.543/ano) e Carvoeiro (€40.361/ano) oferecem os retornos brutos mais elevados.
• Posicionamento de luxo ou premium → Foco no ADR
  • Mercados com ADR elevado recompensam melhorias na propriedade e comodidades premium. A Comporta ($469/noite) e Grândola ($452/noite) praticam as diárias médias mais altas de Portugal.
• Profundidade de dados de mercado e liquidez → Foco em anúncios ativos
  • Mais anúncios significam melhor benchmarking e opções de revenda. Lisboa (13.019) e Porto (9.172) oferecem os dados mais completos e o ambiente mais competitivo.
• Verifique sempre a regulamentação
  • Todos os mercados portugueses estão atualmente sujeitos a regulamentação rigorosa. Verifique os requisitos de licenciamento RNAL locais e as restrições das zonas de contenção antes de comprar.

Como a Hostify Ajuda a Gerir a Sua Carteira de Alojamento Local em Portugal

Gerir uma carteira de alojamento local em Portugal em 2026 significa navegar por regulamentos RNAL complexos, múltiplas plataformas de reserva e expectativas crescentes dos hóspedes. À medida que a sua carteira cresce, os processos manuais tornam-se um gargalo. A Hostify é um software de gestão de propriedades all-in-one concebido para ajudar gestores de propriedades e proprietários a automatizar operações, centralizar dados e focar-se no crescimento.

• Channel Manager – Distribua e gerencie todos os seus anúncios no Airbnb, Booking.com, Vrbo, Expedia e mais de 400 canais a partir de um único local
• Caixa de Entrada Unificada – Pare de verificar várias caixas de entrada. Todas as mensagens dos hóspedes de todas as plataformas num único painel
• Automatizações – Automatize tarefas repetitivas como mensagens, avaliações, preços e pagamentos para poupar horas todas as semanas
• Multi-Calendário – Visão unificada de todas as propriedades. Efetue atualizações em massa de tarifas, disponibilidade e estadias mínimas
• Website de Reservas – Obtenha o seu próprio website de reservas diretas, gratuito e sem comissões, com integração Stripe
• Processamento de Pagamentos e Faturação – Simplifique pagamentos, depósitos e faturação para hóspedes e proprietários
• Aplicação Móvel – Gira as propriedades e comunique com os hóspedes de qualquer lugar, a qualquer hora
• Suporte Premium 24/7 – Gestor de Clientes Dedicado e suporte real por telefone, e-mail, chat ou videochamada

Quer gere 5 propriedades em Lisboa ou 50 espalhadas pelo Algarve e Madeira, a Hostify ajuda-o a manter-se em conformidade, poupar tempo e fazer crescer o seu negócio.

Perguntas Frequentes Sobre Investimento em Alojamento Local em Portugal

Conclusão Final: 2026 é o Ano para Investir em Portugal?

Sim. Os dados são claros: os mercados em todo o Portugal mostram uma forte procura e potencial de receita, desde os destinos premium da Madeira, que geram €45.543 anuais, até aos centros urbanos de alta ocupação como Lisboa (81%) e Porto (78%). A indústria está a profissionalizar-se, e os operadores que a tratam como um negócio real estão a conquistar quota de mercado dos anfitriões amadores. A regulamentação está a remodelar o panorama com o Regulamento (UE) 2024/1028 e os requisitos do RNAL, mas os operadores em conformidade que registam as suas propriedades e seguem as novas regras podem ainda gerar retornos atrativos.

A procura turística mantém-se resiliente, com 3.3 milhões de hóspedes registados apenas em maio de 2026. No entanto, os processos manuais que funcionavam para cinco propriedades não funcionarão para cinquenta. Ter o parceiro tecnológico certo é essencial para escalar de forma eficiente, manter a conformidade e maximizar a receita em toda a sua carteira. A Hostify ajuda os gestores de propriedades a automatizar operações, centralizar dados e focar-se no crescimento. Marque uma demonstração hoje e descubra como a Hostify o pode ajudar a gerir, automatizar e fazer crescer o seu negócio de alojamento local em Portugal.