O Airbnb começou a retirar os anúncios de arrendamento temporário que o Ministério do Consumo espanhol considera ilegais: alojamentos turísticos disfarçados de «temporários» que aceitam reservas de menos de 31 dias. Segundo a Forbes, a plataforma já avisou os anfitriões afetados, embora peça uma regulação «justa e proporcionada».
Na Hostify, explicamos o que aconteceu, o que diz a nova norma e o que convém rever se gere alojamentos em Espanha.
O que aconteceu: a exigência do Ministério do Consumo ao Airbnb
A medida surge em plena incerteza legal. O Real Decreto-lei 29/2026, que torna mais restritivo o arrendamento temporário e aumenta o IVA das estadias curtas, vai a votação a 12 de novembro e pode cair.
Segundo a Forbes, a Direção-Geral do Consumo detetou mais de 8300 anúncios alegadamente ilícitos em duas plataformas, uma delas o Airbnb. Trata-se de alojamentos turísticos anunciados como arrendamento temporário que permitem reservar menos de 31 dias.
O Airbnb confirmou que já iniciou a retirada e que informou os anfitriões. No entanto, lamenta que a falta de um quadro claro e os conflitos entre administrações gerem «confusão desnecessária» no setor.
Porque é que estes anúncios de arrendamento temporário Airbnb seriam ilegais
O problema não é arrendar por temporada, mas sim anunciar como «temporário» o que, na prática, funciona como um alojamento turístico. O Consumo resume-o em quatro pontos:
- Duração mínima: após a reforma, um arrendamento temporário tem de durar mais de 31 dias. Aceitar reservas mais curtas retira-o dessa categoria.
- Publicidade enganosa: segundo a Forbes, o Consumo vê nestes anúncios uma possível prática desleal, em infração do artigo 47.º da Lei Geral para a Defesa dos Consumidores e Utentes.
- Responsabilidade da plataforma: depois de avisadas, as plataformas respondem diretamente por esses anúncios, de acordo com a legislação europeia. Se não os retirarem ou bloquearem, ficam expostas a um processo.
- Alojamentos turísticos anunciados sem licença.
Porque é importante para o setor: o rótulo «temporário» tinha-se tornado uma forma de contornar dois controlos ao mesmo tempo, a licença turística e as proteções do arrendamento para habitação permanente. Com a reforma, essa brecha fecha-se dos dois lados.
O Real Decreto-lei 29/2026: o que muda e porque continua em aberto
O Real Decreto-lei 29/2026 está em vigor desde 8 de outubro de 2026. Altera a Lei de Arrendamentos Urbanos (LAU) para evitar que o arrendamento temporário seja usado para contornar as regras do arrendamento para habitação permanente.
Estes são os pontos-chave para quem arrenda por temporada:
- Prazo: a duração tem de ser superior a 31 dias e, regra geral, não pode ultrapassar 12 meses.
- Motivo real e comprovado: o contrato deve indicar expressamente porque é que o inquilino está fora do seu domicílio (trabalho, estudos, tratamento médico…). Cabe ao proprietário comprová-lo.
- Sem motivo, contrato de habitação permanente: se o motivo não for justificado, o contrato passa a ser tratado como de habitação permanente, com os respetivos prazos, prorrogações e limites de atualização.
- Contratos sucessivos: se forem assinados ou se sucederem mais de dois contratos seguidos entre as mesmas partes e para o mesmo imóvel, o primeiro considera-se de habitação permanente.
- Garantias: a garantia adicional à caução não pode ultrapassar uma renda mensal.
- Quartos: em zonas de mercado tensionado, a soma das rendas dos quartos não pode ultrapassar a renda do imóvel completo.
- Contratos anteriores: os assinados antes de 8 de outubro mantêm as suas regras até terminarem, mas não podem ser prorrogados. Se forem renovados, aplicam-se as novas regras.
Turístico, temporário ou habitação permanente: como se enquadra cada um
Arrendamento turístico | Arrendamento temporário | Habitação permanente | |
Duração | Até 31 dias | Mais de 31 dias e, em geral, até 12 meses | Mínimo legal da LAU, com prorrogações |
Norma que o regula | Regulamentação turística de cada comunidade autónoma | LAU, alterada pelo RDL 29/2026 | LAU |
Requisito principal | Licença ou registo turístico autonómico | Motivo temporário real, comprovado pelo proprietário | Contrato de habitação permanente |
IVA a partir de 1 de dezembro de 2026 | 10 % (estadias de 30 noites ou menos, ou com serviços hoteleiros) | Isento se não forem prestados serviços hoteleiros | Isento |
Os contratos temporários assinados antes de 8 de outubro mantêm as regras anteriores até terminarem.
A norma traz também alterações fiscais para o arrendamento de curta duração. A partir de 1 de dezembro de 2026, os apartamentos mobilados arrendados por 30 noites ou menos passam a ser tributados a 10 % de IVA. Além disso, os municípios de zonas de mercado tensionado poderão aumentar até 150 % o IBI (o imposto municipal sobre imóveis em Espanha, equivalente ao IMI) dos alojamentos turísticos.
Porque ainda não é definitivo?
Por ser um real decreto-lei, é provisório. Com as Cortes dissolvidas devido às eleições de 29 de novembro, tem de ser convalidado pela Deputação Permanente do Congresso. A votação está prevista para 12 de novembro.
Se não for convalidado, a norma cai. Já aconteceu com o seu antecessor, o Real Decreto-lei 26/2026, revogado pelo Congresso a 2 de outubro.
Data | O que acontece |
1 out. 2026 | Entra em vigor o RDL 26/2026 |
2 out. 2026 | O Congresso revoga o RDL 26/2026 |
8 out. 2026 | Entra em vigor o RDL 29/2026 |
30 out. 2026 | Sabe-se que o Airbnb está a retirar os anúncios assinalados pelo Consumo |
12 nov. 2026 | Votação prevista da convalidação na Deputação Permanente |
29 nov. 2026 | Eleições legislativas |
1 dez. 2026 | IVA de 10 % para estadias de 30 noites ou menos (se for convalidado) |
2027 | Possíveis agravamentos do IBI, conforme cada município (se for convalidado) |
Os antecedentes: a coima de 64 milhões e o caso Booking
Não é o primeiro confronto entre o Consumo e as plataformas. A 15 de dezembro de 2025, o Ministério aplicou ao Airbnb uma coima de 64 055 311 euros, uma sanção que abrangeu 65 122 anúncios por motivos como estes:
- Alojamentos turísticos anunciados sem licença ou com um número de registo que não coincidia com o oficial.
- Falta de informação sobre se o anfitrião era particular ou profissional, algo que determina se o hóspede está protegido como consumidor.
- Não responder aos pedidos de informação do Consumo nem cumprir as suas medidas provisórias.
Segundo os dados disponíveis, o Booking também passou pelo mesmo. Em junho de 2025, eliminou 4093 anúncios após uma exigência do Consumo, a maioria nas Canárias.
O que significa para anfitriões, inquilinos e viajantes
Se é anfitrião ou gestor: checklist para rever hoje
Se é gestor, é o momento de rever os seus anúncios antes que a plataforma o faça:
- Todos os seus anúncios de arrendamento temporário no Airbnb exigem uma estadia mínima de mais de 31 noites, em todos os canais onde são publicados.
- Se arrenda à noite, o anúncio está registado como alojamento turístico e mostra a licença ou o número de registo autonómico correto.
- O anúncio indica se é particular ou profissional.
- Cada contrato temporário inclui o motivo da deslocação e guarda a forma como o comprova (contrato de trabalho, matrícula, etc.).
- Não encadeia mais de dois contratos seguidos com o mesmo inquilino no mesmo imóvel.
- A garantia adicional não ultrapassa uma renda mensal.
- Reviu com o seu consultor fiscal o IVA de 10 % a partir de 1 de dezembro e se o seu município vai aplicar agravamentos ao IBI.
Se gere muitas propriedades, centralizar calendários e regras de estadia ajuda muito. Explicamos como em Como Gerir Vários Anúncios do Airbnb (Sem Caos).
Se é inquilino
A reforma reforça a sua posição. Se o seu contrato temporário não indicar um motivo real, ou for renovado uma e outra vez, pode passar a ser considerado de habitação permanente, com mais proteção.
Se é viajante
É provável que veja menos alojamentos com estadias curtas sob o rótulo «temporário». Se tiver uma reserva num anúncio afetado, contacte diretamente a plataforma.
E agora?
O Governo defende que estas medidas protegem o acesso à habitação e o consumidor. O Airbnb e parte do setor pedem regras mais claras e estáveis. Enquanto o debate não se resolve, tudo depende da votação de 12 de novembro.
Aconteça o que acontecer, se oferece arrendamento temporário no Airbnb, rever os seus anúncios e contratos com antecedência vai poupar-lhe muitas dores de cabeça.
Perguntas frequentes
Porque o Consumo detetou mais de 8300 anúncios «temporários» que aceitavam reservas de menos de 31 dias. Depois de avisada, a plataforma responde por esses anúncios se não os retirar e pode enfrentar um processo sancionatório.
O temporário responde a uma necessidade de habitação temporária com motivo justificado, como uma deslocação por trabalho, e dura mais de 31 dias. O turístico é uma estadia de férias, com a sua própria regulamentação autonómica, e nunca pode ultrapassar os 31 dias.
Não. Está em vigor desde 8 de outubro, mas tem de ser convalidado pela Deputação Permanente do Congresso. A votação está prevista para 12 de novembro. Se não for aprovada, a norma cai.
Depois de avisadas, as plataformas assumem responsabilidade direta pelos anúncios assinalados. Se não os retirarem ou bloquearem, o Consumo pode instaurar-lhes um processo.
Sim. Mantêm as suas regras até terminarem, mas não podem ser prorrogados. Se forem renovados, aplicam-se as novas regras.